【金元专业】| 车位使用权纠纷之法院裁判尺度

       近年来，车位使用权转让纠纷频发，合同性质的认定成为案件胜负的核心。业主主张是“租赁合同”，认为20年租赁期限届满后权利终止，退还超额价款；开发商则主张是“买卖合同”，强调业主获得的是长期使用权。究竟法院如何裁判？结合多起典型判例，我们为您梳理出法院认定此类合同性质的3大核心尺度。

尺度1——穿透合同表象，聚焦双方真实意思表示与价款性质

       合同性质的认定，不能仅凭名称“一刀切”，法院首要审查的是签订合同时双方的真实合意。实践中，业主常以“未办理产权登记”为由主张合同为租赁合同，而开发商则以“一次性支付全款”“享有长期使用权”为由主张为买卖合同。此时，法院会综合考量合同条款约定的权利义务内容、价款支付方式及金额，判断双方是否存在买卖车位使用权的真实意思。

       如在（2019）津0105民初3446号案件中，法院认为，双方签订的《车位使用权转让协议》中明确约定“乙方（业主）一次性支付全部款项后，享有该车位的长期使用权，甲方（开发商）不得擅自收回”，且价款金额与同小区车位售价基本持平，最终认定合同性质为使用权转让合同，而非租赁合同。

尺度2——买方对产权状况的“知悉程度”是关键抗辩点

       司法实践中，若买方在签订合同时已通过合同条款、补充协议等方式，明确知晓车位无法产权登记的事实，事后再以“车位无权属证书，买卖合同无效”为由主张合同为租赁合同，法院多数不予支持。  

       如（2020）皖民申515号裁定书中，法院指出，业主在签订协议时已签字确认“知晓车位不能办理产权”，其在合同履行多年后再以产权问题否定合同性质，违背诚实信用原则，最终驳回其再审申请。

尺度3——“以租代售”的认定：履行方式与使用年限是核心依据

       有些合同虽名为《地下车位使用权租赁协议》，但实际履行中却呈现“买卖”特征，法院可能认定为“以租代售”，从而突破20年租赁期限的限制。判断的关键在于两点：

       价款履行方式：若约定“一次性支付全款”，而非分期支付租金，符合买卖合同的价款支付特征；

       使用年限约定：若约定“车位使用权与住宅产权同年限”，远远超过《民法典》规定的20年租赁期限，明显违背正常租赁逻辑。

       在（2016）苏0991民初909号、（2017）苏09民终1698号、（2018）苏民申4351号系列案件中，法院均认为，双方签订的“租赁协议”虽名为租赁，但结合“一次性付款”“使用权与住宅同年限”等条款，足以认定双方真实意思是转让长期使用权，实质为“以租代售”，最终支持了业主继续享有车位使用权的诉请。

       从上述判例可以看出，法院在认定车位使用权转让合同性质时，采取“实质重于形式”的原则，综合考量双方意思表示、产权状况知悉度、价款履行方式及使用年限约定等多重因素。单纯以“未办产权”“超过20年”为由主张合同为租赁合同并要求返还超额款项，胜诉难度较大。

（本文车位是指民法典第275条第一款规定的可出售、出租车位）

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秦一菲 实习律师

       秉持“认真办好每一个案件”的执业理念，从基础法律服务起步，伴随企业发展，逐步探寻清晰的执业方向。

       以成为企业商事领域的资深律师为目标，用扎实法学知识与积极进取的态度，助企业在复杂商事环境中行稳致远，致力于成为企业发展的可靠羽翼。

       执业宣言：专注企业商事法律服务，以青春热忱与专业，护企业发展之路。

       毕业于浙江师范大学法学院。

编辑：葛云

终审：严小燕

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